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孙伟增:用数据说话:北京的学区房贵吗?

字体: 2017年04月06日 浏览量: 来源: 经济与社会研究院 作者: 孙伟增 发布:新闻中心

近日来,“天价学区房”成为社会舆论关注的焦点。以北京为例,从十几万到几十万元每平米,学区房的价格在屡创新高的同时,也不断挑战着家长们的承受底线!是的,这样一个价格对于非本地的中产阶级家庭来说绝对是一个难以想象和承担的数字。当然,其中不乏中介公司和媒体的炒作行为,但是学区房这个概念已经真真切切的印在了我们的脑海里。

学区房之所以会受到社会各界的关注,我认为主要有以下两个方面的原因:第一,从需求角度来看,由于我国学区制度的存在,家庭对于学区房的需求仍然属于刚性需求,受关注面广;第二,由于优质的教育资源相对不足,需求端竞争导致学区房价格持续走高,许多家庭深受其害,抱怨不断。在中国城市房价不断攀升的今天,天价学区房的出现则更加精准地触动了老百姓敏感的神经,也因此成为媒体关注的热点。

那么学区房真的贵吗?我们用数据说话。

我们首先来看一组统计数据,如表1。根据我们掌握的二手房真实交易数据,在刚刚过去的2016年,北京市内城六区(东城、西城、朝阳、丰台、石景山、海淀)的二手房成交均价为56613元/平方米,其中重点小学学区房均价为63972元/平方米,较其他住房(非学区房和非重点学区房)的价格每平米平均高出7359元,溢价率为13.0%。其中在溢价最高的海淀区,重点小学学区房均价要高出其他住房约17000元/平方米,溢价率为27.9%;而溢价率最低的石景山区,学区房价格要比其他住房价格平均还低657元/平方米!哪怕再破的学区也不能倒贴钱吧?由此可见,这种统计结果多少都是存在偏差的。而目前许多媒体的报道也多是基于统计数据而来的,似乎有点“搞事情”的意思。那么学区到底值多少钱呢?

这里我们通过一种更为科学的方法来测算住房这个学区属性导致价值几何。目前学术界关于学区房溢价的测算方法主要依赖于特征价格模型,即把住房的价值划分成住房的各种物理属性和区位属性对应的价值之和,然后从中剥离出学区属性的价值。具体的模型形式如下:

房价=α+β×住房的物理属性+γ×住房的区位属性

其中,物理属性包括了房屋的面积、朝向、楼层等特征,而区位属性则包括学区、交通便捷性以及住房周边环境等其他区位特征。但是这种传统的特征价格模型方法往往面临着遗漏变量问题。为此,我们通过空间配对的类重复交易方式以更加准确地捕捉学区属性对住房价值的贡献值。具体来说,以每个学区房作为观测样本,选择空间上与其距离在500米范围内的其他非学区房作为对照样本,然后再利用特征价格模型比较两组住房的价格差异。通过这种方法得到的结果就可以较为干净地反映学区属性在住房价格中所占的比重。(具体的方法可参见:胡婉旸、郑思齐、王锐:《学区房的溢价究竟有多大:利用“租买不同权”和配对回归的实证估计》,《经济学(季刊)》,2014年第2期)

如图1所示,我们重新计算得到重点小学学区房每平方米的溢价平均为5480元,溢价率9.7%,较统计结果下降了3个百分点。也就是说,在北京内城六区购买一套100平方米的学区房,家长要额外支付54.8万元。尽管9.7%的溢价率在听惯了天价学区房和股市大起大落的观众面前略显低调,但是每平米接近5500元的价格仍然是相当可观的。其中,溢价最高的东城区,平均每平方米学区房价格要高出8194元,溢价率为12.6%;而朝阳区的学区房溢价率则达到了15.5%,为北京市内城六区最高;海淀区的学区房溢价也达到了10.1%,接下来依次是丰台区、石景山区,最后才是价格最高的西城区,平均溢价率只有不到2%。

那么这个价格贵吗?

据2012年的一个非官方数据,北京市最好的几所小学的择校费在当时已经达到了20万元左右,大部分重点小学的择校费都要超过6万元。几年后的今天,这一隐含价格明显还要更高。由此来看,5000多元/平方米的学区价格就显得没有那么离谱了,当然我们也更加容易理解为什么在过去几年许多迷你学区房上市并受追捧。总结来看,北京的学区房确实很贵,但这并不完全是因为它是学区房导致的,那是因为它在北京,而且是在北京最好的区位,所以哪怕没有学区这个标签,它依然很贵!所以,至少从学区房的溢价的角度来看,我认为北京市的住房市场还是处于理性范围之内的!

当然,关于学区房贵与不贵的争论到此还远没有结束。我觉得至少还有以下两点值得深思。首先,500万+50万和0+50万,这两个50万一样吗?其次,如果我告诉你学区房的价格比其他住房涨得更快,你还会觉得它贵吗?

最后需要指出的是,高价学区房的形成是由我国土地制度、教育制度、地方财政结构等多方面因素共同造成的,住房市场只是一个表象。如果我们只从住房市场着手,将难以从根本上解决问题。

想知道学区房价格涨得有多快,想了解更多其他城市的学区房溢价问题吗?请继续关注我们后续的研究成果。

(经济与社会研究院副研究院 孙伟增)

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